3276 ＪＰＭＣ有価証券報告書第12期 (2013/12期)

【表紙】
【提出書類】	有価証券報告書
【根拠条文】	金融商品取引法第24条第１項
【提出先】	関東財務局長
【提出日】	平成26年３月28日
【事業年度】	第12期(自平成25年１月１日至平成25年12月31日)
【会社名】	日本管理センター株式会社
【英訳名】	Japan Property Management Center Co.,Ltd.
【代表者の役職氏名】	代表取締役社長執行役員武藤英明
【本店の所在の場所】	東京都千代田区丸の内三丁目４番２号
【電話番号】	03－6268－5225(代表)
【事務連絡者氏名】	取締役執行役員ファイナンス＆アドミニストレーション本部財務部長宮本皇人
【最寄りの連絡場所】	東京都千代田区丸の内三丁目４番２号
【電話番号】	03－6268－5225(代表)
【事務連絡者氏名】	取締役執行役員ファイナンス＆アドミニストレーション本部財務部長宮本皇人
【縦覧に供する場所】	日本管理センター株式会社関西支社（大阪市中央区本町二丁目６番10号）日本管理センター株式会社中部支社（名古屋市中区新栄一丁目７番７号）株式会社東京証券取引所 (東京都中央区日本橋兜町２番１号)

第一部【企業情報】

第１【企業の概況】

１【主要な経営指標等の推移】

(1) 連結経営指標等

回次		第８期	第９期	第10期	第11期	第12期
決算年月		平成21年12月	平成22年12月	平成23年12月	平成24年12月	平成25年12月
売上高	(千円)	―	―	―	―	26,847,022
経常利益	(千円)	―	―	―	―	1,038,204
当期純利益	(千円)	―	―	―	―	635,572
包括利益	(千円)	―	―	―	―	634,979
純資産額	(千円)	―	―	―	―	2,333,028
総資産額	(千円)	―	―	―	―	5,073,190
１株当たり純資産額	(円)	―	―	―	―	250.92
１株当たり当期純利益金額	(円)	―	―	―	―	69.90
潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額	(円)	―	―	―	―	68.96
自己資本比率	(％)	―	―	―	―	45.2
自己資本利益率	(％)	―	―	―	―	30.5
株価収益率	(倍)	―	―	―	―	14.8
営業活動によるキャッシュ・フロー	(千円)	―	―	―	―	333,555
投資活動によるキャッシュ・フロー	(千円)	―	―	―	―	△1,114,922
財務活動によるキャッシュ・フロー	(千円)	―	―	―	―	△218,053
現金及び現金同等物の期末残高	(千円)	―	―	―	―	1,280,074
従業員数	(名)	―	―	―	―	93
〔外、平均臨時雇用人員〕	(名)	〔―〕	〔―〕	〔―〕	〔―〕	〔24〕

(注) １売上高には、消費税等は含まれておりません。

２第12期より連結財務諸表を作成しているため、それ以前については記載しておりません。

３　平成25年４月１日付けで普通株式１株につき２株の割合で実施しております。上記の１株当たり純資産額、１株当たり当期純利益及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額については、第12期の期首に株式分割が行われたと仮定して算定しております。

(2) 提出会社の経営指標等

回次		第８期	第９期	第10期	第11期	第12期
決算年月		平成21年12月	平成22年12月	平成23年12月	平成24年12月	平成25年12月
売上高	(千円)	11,480,958	15,514,943	19,543,516	23,551,809	26,806,384
経常利益	(千円)	174,704	331,593	611,949	854,297	1,040,756
当期純利益	(千円)	58,671	176,776	341,892	489,303	642,709
持分法を適用した場合の投資利益	(千円)	―	―	―	―	―
資本金	(千円)	196,950	203,187	274,546	290,956	295,398
発行済株式総数	(株)	8,325	904,800	1,045,300	4,535,200	9,135,200
純資産額	(千円)	920,814	1,101,654	1,568,425	1,891,922	2,340,164
総資産額	(千円)	2,223,284	2,852,483	3,603,623	4,148,603	5,078,423
１株当たり純資産額	(円)	138.26	152.20	187.56	206.80	251.71
１株当たり配当額(１株当たり中間配当額)	(円)	1,000	20	120	45	28
１株当たり配当額(１株当たり中間配当額)	(円)	(―)	(―)	(―)	(20)	(12.5)
１株当たり当期純利益金額	(円)	8.81	26.22	45.64	55.80	70.68
潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額	(円)	―	―	40.82	53.75	69.73
自己資本比率	(％)	41.4	38.6	43.5	45.2	45.3
自己資本利益率	(％)	6.5	17.5	25.6	28.4	33.2
株価収益率	(倍)	―	―	11.9	17.2	14.7
配当性向	(％)	14.19	9.54	32.87	40.33	39.6
営業活動によるキャッシュ・フロー	(千円)	△261,027	607,129	610,237	742,389	―
投資活動によるキャッシュ・フロー	(千円)	137,346	159,568	△654,080	184,710	―
財務活動によるキャッシュ・フロー	(千円)	△9,656	3,114	105,547	△207,392	―
現金及び現金同等物の期末残高	(千円)	728,269	1,498,082	1,559,787	2,279,494	―
従業員数〔外、平均臨時雇用人員〕	(名)	70	69	79	90	87
従業員数〔外、平均臨時雇用人員〕	(名)	〔6〕	〔8〕	〔13〕	〔15〕	〔22〕

(注) １第12期より連結財務諸表を作成しているため、第12期の持分法を適用した場合の投資利益、営業活動によるキャッシュ・フロー、投資活動によるキャッシュ・フロー、財務活動によるキャッシュ・フロー及び現金及び現金同等物の期末残高は記載しておりません。

２売上高には、消費税等は含まれておりません。

３第11期までの持分法を適用した場合の投資利益については、関連会社が存在しないため記載しておりません。

４平成23年12月期の１株当たり配当額120円には、上場記念配当20円を含んでおります。

５平成24年12月期の１株当たり配当額45円には、上場記念配当５円を含んでおります。

６潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額については、新株予約権の残高がありますが、第８期及び第９期は当社株式は非上場であり期中平均株価が把握できないため記載しておりません。

７株価収益率は第８期及び第９期は当社株式が非上場であるため記載しておりません。

８第11期より、「１株当たり当期純利益に関する会計基準」（企業会計基準第２号　平成22年６月30日）、「１株当たり当期純利益に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第４号　平成22年６月30日公表分）及び「１株当たり当期純利益に関する実務上の取扱い」（実務対応報告第９号　平成22年６月30日）を適用しております。
当社は、平成22年10月14日付けで普通株式１株につき100株の株式分割、平成24年４月１日付け、平成24年10月１日付け及び平成25年４月１日付けで普通株式１株につき２株の割合で実施しております。上記の１株当たり純資産額、１株当たり当期純利益及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額については、第８期の期首に株式分割が行われたと仮定して算定しております。

２【沿革】

年月	概要
平成14年６月	福岡市博多区に不動産賃貸管理業及びサブリース事業を事業内容として、日本管理センター株式会社（資本金39,000千円）を設立
平成14年７月	他社賃貸管理物件の再受託事業を開始
平成15年３月	コンストラクションパートナー（賃貸住宅の建築、リフォームを受注するパートナー）及びＪ’ｓパートナー（ＳＳＬ適用物件の仲介業務、賃貸管理業務を行うパートナー）取扱い開始保険付収益分配型一括借上システム「スーパーサブリース」を用いたサブリース事業を開始（ＳＳＬ７０（基準賃料の70％を保証）、ＳＳＬ７５（基準賃料の75％を保証）、ＳＳＬ８０（基準賃料の80％を保証）をリリース）
平成15年７月	本社を福岡市博多区から東京都中央区日本橋に移転福岡市博多区に西日本支社を開設
平成15年12月	他社賃貸管理物件の再受託事業を終了
平成17年１月	大阪市中央区に大阪支店を開設大都市圏に限定したＳＳＬ８５（基準賃料の85％を保証）及びＳＳＬ９０（基準賃料の90％を保証）をリリース
平成17年11月	本社を東京都中央区八丁堀に移転
平成18年１月	リフォームパートナー（賃貸住宅のリフォームのみを受注するパートナー）取扱い開始
平成18年７月	賃貸住宅向けブロードバンドサービス「ＪＰＭＣヒカリ」のサービス提供を開始
平成18年10月	名古屋市中区に名古屋支店を開設
平成20年１月	札幌市東区に札幌営業所を開設
平成20年４月	岡山市に岡山支店を開設事業拡大に伴い大阪支店を関西支社に改組
平成20年９月	フローリング調塩ビタイル「フローリングそっくりさん」販売開始
平成20年11月	シルバーパートナー（高齢者住宅の建築を受注するパートナー）取扱い開始
平成21年１月	岡山支店を閉鎖し、広島市南区に広島支店を開設
平成21年４月	仙台市宮城野区に仙台支店を開設
平成21年６月	事業拡大に伴い名古屋支店を中部支社に改組
平成22年１月	西日本支社を九州支社と改称
平成23年４月	事業拡大に伴い札幌営業所を札幌支店に改組
平成23年10月	大阪証券取引所ＪＡＳＤＡＱ（スタンダード）に上場
平成24年３月	都市部を中心に自由設計型サブリース「ハイパーサブリース」の取扱い開始
平成24年７月	事業拡大に伴い札幌支店を北海道支社に改組
平成24年12月	東京証券取引所市場第二部に上場
平成25年１月	東京都江東区に100％出資の子会社、株式会社ＪＰＭＣエージェンシー設立
平成25年８月	本社を東京都千代田区丸の内に移転

３【事業の内容】

当社グループは、不動産オーナーから不動産物件（賃貸マンション・賃貸アパート等の賃貸住宅）を一括して借上げ、これを一般入居者に転貸する、一括借上げ事業(注１)を全国展開しております。

なお、第１四半期連結会計期間において、不動産の賃貸及び賃貸の斡旋、仲介並びに管理等を行うことを目的として株式会社ＪＰＭＣエージェンシーを新規設立し連結の範囲に含めております。

また、当社の事業セグメントは、不動産賃貸管理事業の単一セグメントであります。

当社グループは、一括借上げ事業を賃貸住宅の建築事業に付随して行う、大手ハウスメーカー系の事業者とは異なり、一括借上げ事業を専業として行っており、建築工事、リフォーム工事や賃貸物件の管理及び高齢者住宅の運営は、提携している全国のパートナー企業（不動産管理会社、建築会社及びリフォーム会社、介護会社）が担当しております。(注２)

当社グループの事業モデルは、一括借上げ事業を行う当社を含め、賃貸管理を行う不動産管理会社、建築会社及びリフォーム会社、高齢者住宅を運営する介護会社の各企業がそれぞれ機能的に分離しており、相互牽制の働く仕組みとなっていることが特徴です。当社は建築工事及びリフォームを行う部門を自社内に有しておらず、ＣＰ(注３)、ＲＰ(注３)及びＳＬＰ(注３)が不動産オーナーと直接、工事請負契約を締結し、一括借上げ事業適用物件の建築工事やリフォームを行っております。また、借上げ物件の仲介業務及び賃貸管理業務を基本的にＪＰ(注３)へ委託しております。

従いまして、不動産管理会社、建築会社及びリフォーム会社及び介護会社が、それぞれ賃貸管理、建築工事及びリフォームを行うに際し一括借上げ事業を利用する場合には、パートナー契約を締結する必要があります。不動産管理会社、建築会社及びリフォーム会社及び介護会社は、一括借上げ事業を利用する権利の対価として、パートナー契約に基づき、加入金及び月会費を支払っております。

　(注) １．一括借上げ事業における主要な契約形態である、スーパーサブリース（以下「ＳＳＬ」と　いう。）は、保証賃料固定型サブリースと異なり、独自に開発した収益分配型のサブリースであります。このＳＳＬにおきましては、まず、独自のシステムで査定・算定した基準家賃等総額（以下「基準賃料」という。）に保証率を乗じた最低保証賃料（以下「保証賃料」という。）を確定します。そして、入居者から支払われる家賃等総額（以下「集金賃料」という。）が「保証賃料」を上回った場合には、「保証賃料」を上回った金額に分配比率を乗じた金額（以下「分配賃料」という。）を不動産オーナーに分配いたします。

　　　またＳＳＬのほか、多様化する顧客ニーズに対しフレキシブルに個別対応が可能であるサブリース（当社では「ハイパーサブリース」、「イージーオーダーサブリース」と呼んでおります。）も扱っております。

　(注) ２．パートナー企業に委託することなく、当社グループが直接賃貸物件を管理する形態も併用しております。

　(注) ３．パートナー企業の種別、略称及び役割

(平成25年12月31日現在)

分類	種別	役割
建築系パートナー	提携建築会社ＣＰ（コンストラクションパートナー）	不動産オーナーから、当社グループの一括借上事業を利用する賃貸住宅の建築を受注することにより、当社グループのサブリース物件を獲得する役割を担っております。
	提携リフォーム会社ＲＰ（リフォームパートナー）	不動産オーナーから、当社グループの一括借上事業を利用する賃貸住宅のリフォームを受注することにより、当社グループのサブリース物件を獲得する役割を担っております。
	提携高齢者住宅建築会社ＳＬＰ（シルバーパートナー）	不動産オーナーから「高齢者住宅一括借上システム（ふるさぽシステム）」を利用して建築を受注することにより、当社グループのサブリース物件を獲得する役割を担っております。
不動産系パートナー	提携賃貸管理会社ＪＰ(Ｊ’ｓパートナー)	当社グループから仲介業務、賃貸管理業務を委託しております。また、当社グループが物件の査定を行うにあたり、近隣の家賃相場に関するデータ収集や現地調査などを担当します。
介護系パートナー	提携介護会社ＦＰ（ふるさぽパートナー）	不動産オーナーから「高齢者住宅」を転借し、運営する役割を担っております。

一括借上げ事業における借上げ期間は、建物の構造によって異なりますが、新築物件につきましては、10年から35年まで、既築物件につきましては10年から20年までとなっております。一括借上げ事業を利用する不動産オーナーは、例えば借入金の返済期間に合わせて、自由に借上げ期間を選択することが可能となります。

なお、当社はアリアンツ火災海上保険株式会社と損害保険契約を締結しており、保険期間中に賃料収入が「保証賃料」を下回った物件について保険金を請求することができ、一括借上を行っていることに対する事業リスクを軽減させております。また、当該損害保険契約が、不動産オーナーに対する営業活動において、信用補完の役割を担っております。

（当社グループのビジネスモデル概略図）

当社グループの収益構造は以下のとおりとなっております。

（不動産収入）

不動産収入は、入居者からの賃料、ＣＰ及びＳＬＰから当社一括借上げ事業を営業ツールとして物件建築を受託した対価として受領する初期手数料及び不動産オーナーから受領する事務手数料等から構成されています。

（加盟店からの収入）

パートナー加入契約締結時にパートナーより受領する加入金及び月会費から構成されています。当該加入金及び月会費に対応する会計上の原価は発生しません。

（その他の収入）

不動産オーナーに対するブロードバンド事業（ＪＰＭＣヒカリ）、不動産オーナー等へ販売する建築部材（フローリングそっくりさん）及びイーベスト事業（収益不動産売買仲介業）の販売事業から構成されています。

４【関係会社の状況】

名称	住所	資本金又は出資金(千円)	主要な事業の内容	議決権の所有(又は被所有)割合(％)	関係内容
(連結子会社)
株式会社ＪＰＭＣエージェンシー	東京都江東区	20,000	不動産賃貸の斡旋、仲介並びに管理	100.00	当社借上物件及び保有物件の賃貸管理を行っております。

（注）　有価証券届出書又は有価証券報告書を提出している会社はありません。

５【従業員の状況】

(1) 連結会社の状況

平成25年12月31日現在

事業部門の名称	従業員数(名)
不動産賃貸管理事業	93〔24〕

(注) １従業員数は就業人員であります。

２従業員数欄の〔外書〕は、臨時従業員の最近１年間の平均雇用人員（１日８時間換算）であります。

３　当社の事業は不動産賃貸管理事業の単一セグメントであるため、セグメント毎の記載はしておりません。

(2) 提出会社の状況

平成25年12月31日現在

従業員数(名)	平均年齢(歳)	平均勤続年数(年)	平均年間給与(千円)
87〔22〕	33.2	3.9	4,857

(注) １従業員数は、当社から連結子会社への出向者を除いた就業人員数であります。

２従業員数欄の〔外書〕は、臨時従業員の最近１年間の平均雇用人員（１日８時間換算）であります。

３平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。

４当社の事業は不動産賃貸管理事業の単一セグメントであるため、セグメント毎の記載はしておりません。

(3) 労働組合の状況

労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。

第２【事業の状況】

当社グループは、当連結会計年度より連結財務諸表を作成しているため、前連結会計年度との対比の記載はしておりません。

１【業績等の概要】

(1) 業績

当社グループの事業は、国内の住宅用不動産市場を対象としており、わが国経済における内需、特に住宅投資との関連性が高くなっております。

当連結会計年度における我が国経済は、昨年度末の政権交代に伴う所謂、アベノミクスや大幅な金融緩和、円安の効果により大企業、とりわけ輸出関連企業を中心に景気回復の兆しが顕著になりつつあります。一方、貿易赤字も上昇の一途を辿っております。これは円安の負の面であるとともに東日本大震災後のエネルギー需要の増加などに起因しております。近隣周辺諸国との軋轢の解消も糸口が見出せず不安要素も内在しながらの経済成長であったと考えられます。

当社グループの事業領域である不動産・住宅業界においても昨年９月の2020年東京オリンピック・パラリンピックの開催決定により今後、大規模な開発や改修が予定されております。新設住宅着工戸数(貸家)は前年同月比を15ヶ月連続で増加(平成25年11月現在)、また年間の着工戸数(貸家)も昨年に引き続き増加となっており、リーマンショック前の水準まで回復してきております。しかしながら本年４月より消費税の増税が予定されており、その影響は他業種と比較しても大きいことから今後、注視していく必要があります。

このような経済状況のもと、平成25年12月期の当社グループは、スピード、ＰＭ（プロパティマネジメント）コア、ダイレクト管理の「Ｓ・Ｐ・Ｄ」を経営戦略のキーワードとして事業展開を行いました。

Ｓ：スピードスピードを重視し、成長を加速させる

Ｐ：ＰＭコア収益基盤であるＰＭ力を駆使し、高い入居率を維持する

Ｄ：ダイレクト管理都市部を中心にダイレクト管理に注力し、収益体質を強化する

当社グループの事業である不動産賃貸事業は、進学や転勤が重なり転居が増加する１月から３月に入居需要が集中するため、より一層の入居促進に努め入居率の向上を図りました。また売上高の基盤となる借上物件及び加盟企業の獲得についても引き続き注力しております。

また平成25年８月には千葉県市川市を中心とする相続に関わる不動産を一括で取得いたしました。当該不動産につきましては、保有や売却を通じて当社グループの収益源となりつつあります。

なお平成25年１月４日にはダイレクト管理推進の一環として、株式会社ＪＰＭＣエージェンシーを設立し、平成25年４月より営業を開始いたしました。

こうした結果、当連結会計年度の業績は、売上高26,847,022千円、営業利益1,026,108千円、経常利益1,038,204千円、当期純利益635,572千円となりました。

売上区分別の状況は、次のとおりであります。

（不動産収入）

不動産収入につきましては、景況感の改善から不動産オーナーのマインドが強気に転換したことから、オーナーからの申し出による解約は増加したものの、スーパーサブリース（ＳＳＬ）の提案を積極的に行い、ＳＳＬ適用物件の受注・受託を推進いたしました。また管理物件戸数の拡大に加え、収益性を重視し入居率向上を図った結果、期中平均入居率は90.0％と高位で推移することができました。

この結果、当連結会計年度におきまして、管理物件累計戸数は48,715戸（内、当連結会計年度における管理物件純増戸数は4,968戸）となり、不動産収入は25,853,118千円となりました。

（加盟店からの収入）

加盟店からの収入につきましては、セミナーなどを積極的に開催したことから、新規のパートナー企業獲得をはかることができました。

この結果、当連結会計年度におきまして、建設系パートナー565社（前期末比４社増）、不動産系パートナー545社（同37社増）、介護系パートナー20社（同１社増）となり加盟店からの収入は466,225千円となりました。

（その他の収入）

その他の収入につきましてはブロードバンド事業（ＪＰＭＣヒカリ）及び建築部材（フローリングそっくりさん）の販売事業並びに株式会社ＪＰＭＣエージェンシーで展開している不動産賃貸仲介事業が順調に推移いたしました。また前年度から開始したイーベスト事業（収益不動産売買仲介業）につきましても、景況感の改善により不動産取引が積極的に行われるようになったことから、計画どおり推移いたしました。

この結果、その他の収入は527,678千円となりました。

(2) キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前事業年度に比べ999,420千円減少し、当連結会計年度末には1,280,074千円となりました。

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。

　(営業活動によるキャッシュ・フロー)

営業活動の結果増加した資金は、333,555千円となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益を1,070,100千円計上し、預り保証金の増減額175,162千円、前受金の増減額138,267千円、たな卸資産の増減額△789,828千円、売上債権の増減額△50,872千円、法人税等の支払額433,065千円があったことによるものであります。

(投資活動によるキャッシュ・フロー)

投資活動の結果減少した資金は、1,114,922千円となりました。これは主に、定期預金の払戻による収入200,191千円、有形固定資産の売却による収入105,662千円、有形固定資産の取得による支出1,421,578千円によるものであります。

(財務活動によるキャッシュ・フロー)

財務活動の結果減少した資金は、218,053千円となりました。これは、配当金の支払額226,828千円、株式の発行による収入8,870千円によるものであります。

２【生産、受注及び販売の状況】

　当社グループの事業は、不動産賃貸事業の単一のセグメントであるため、売上区分別に記載しております。

(1) 生産実績

該当事項はありません。

(2) 仕入実績

当連結会計年度における仕入実績を売上原価区分別に示すと、次のとおりであります。

売上原価区分	当連結会計年度(自平成25年１月１日至平成25年12月31日)
売上原価区分	仕入高(千円)	前期比(％)
不動産売上原価	24,061,927	―
その他の原価	273,435	―
合計	24,335,363	―

(注) 上記の金額には消費税等は含まれておりません。

(3) 販売実績

当連結会計年度における販売実績を売上区分別に示すと、次のとおりであります。

売上区分	当連結会計年度(自平成25年１月１日至平成25年12月31日)
売上区分	販売高(千円)	前期比(％)
不動産収入	25,853,118	―
加盟店からの収入	466,225	―
その他の収入	527,678	―
合計	26,847,022	―

(注) 上記の金額には消費税等は含まれておりません。

３【対処すべき課題】

当社グループは不動産オーナー、パートナー、入居者等の顧客満足度を向上させることで事業収益の拡大を図ることにより、持続的かつ飛躍的な成長を確実にし、より強固な経営基盤を確保すべく、以下の事項を重要課題と捉え、その対応に引き続き取り組んでまいります。

(1)　人材の育成

当社グループは、他社との差別化を図り今後も持続的成長を遂げていくためには、優秀な人材の確保及び育成を最重要課題として位置づけております。そのために継続的な採用活動による人材の確保、適材適所の人材配置及び教育体制の充実を図って、人材の育成に努めてまいります。

(2)　持続的成長のための事業基盤の強化

当社グループは創業より現在までパートナーの増加及びパートナーを動員した借上物件数の増加により、売上高を順調に成長させてまいりました。

今後も持続的な成長を図るべく、借上物件数の増加と借上対象の拡大を行ってまいります。借上物件数の増加を達成するためには不動産オーナー及びパートナーとの厚い信頼関係が必須であります。そのために不動産オーナー対象のセミナーやパートナー対象の勉強会を積極的に行うとともにその内容を充実させてまいります。また、借上対象に高齢者専用賃貸住宅を加え受託物件数の増加を図っており、今後も更なる企画・開発により借上対象を拡大してまいります。

(3)　収益基盤の多様化

当社グループはサブリースを軸とした不動産管理業を展開しております。当社グループとしては不動産賃貸管理業を収益の基盤に、この分野を一層深耕していくことで、収益の拡大を図る方針であります。現在、イーベスト事業（収益不動産売買仲介業）、ブロードバンド事業（ＪＰＭＣヒカリ）及び建築部材（フローリングそっくりさん）の販売事業を行っておりますが、今後も引き続き不動産賃貸に係る新たな商品の開発に注力してまいります。

(4)　コンプライアンス体制の強化

当社グループは、「コンプライアンス体制の強化は事業継続の大前提である」との認識の下に、顧客・株主・取引先・従業員等の全てのステークホルダーを守るための最低限のルールと考えております。そして、コンプライアンス体制強化の取り組みは、将来にわたって継続的に行うべき、企業にとっての義務と考えております。

このような基本的な認識に基づいて、当社グループは「企業倫理規範」及び「行動指針」を制定し、社内規程及び法令等の遵守や反社会的勢力に対する毅然とした対応の必要性を確認することにより、企業不祥事や反社会的な行為の排除を追及しております。また、役員及び従業員が日常的に具体的な行動基準を維持できるよう「コンプライアンス行動マニュアル」を定めております。

(5)　コーポレート・ガバナンス体制の強化

当社グループは、企業価値の最大化を図るために経営の効率化やステークホルダーに対する社会的責任を果たし、会社の透明性や公平性を確保するため、コーポレート・ガバナンスの一層の強化が重要であると認識しております。業務の増大に対応し、常時支障なく業務が遂行できるよう、内部統制の仕組みを改善し、必要に応じて管理部門の人員を強化してまいります。

(6)　システムの合理化及び構築

当社グループは、借上物件の増加に対応して、各種システムを統合的に整備していく方針であります。これによりＪＰからの賃料の入金からオーナーへの送金に至るフローを正確かつスムーズにし、より一層業務の効率化を図ります。

４【事業等のリスク】

本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。

なお、本文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

① 外部環境について

ⅰ. 経済情勢の変化について

一般に、不動産オーナーが賃貸マンション・アパートの経営を行おうとする場合、主要な動機の一つとして相続税・固定資産税等の税務対策があげられます。将来において不動産に関連する税制改正が行われた場合、その方向性によっては当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

また、不動産オーナーが賃貸物件の建築工事を実施する場合、その工事資金を金融機関からの借入れによって調達するケースが多く、不動産オーナーの融資の可否がＳＳＬ契約締結の可否に影響を与える場合があります。金融機関の融資姿勢の変化等により不動産オーナーへの資金調達が困難になった場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

その他、資源価格や為替の変動等による建築資材の高騰、金利変動等による借入コストの上昇、景気見通しの悪化等により賃貸住宅経営の収益性が低下した場合、不動産オーナーの投資意欲に影響を与え、場合によっては当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

また、わが国の経済は、東日本大震災と原発事故の復旧・復興の過程にあります。しかしながら、この復旧・復興が十分に進まなかった場合には、経済環境の悪化により当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

ⅱ. 競合他社の動向について

最近のサブリース業界においては、異業種からの新規参入や大手ハウスメーカーの積極的な賃貸住宅市場への参入が取組まれており、競争が激化しております。当社グループは「収益分配型」「最長35年の長期契約」「損害保険による信用補完」といった特徴を持つＳＳＬにより他社との差別化を図っていく方針でありますが、将来において他社との競合が激化した場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

ⅲ. 賃貸住宅の需給関係について

わが国の人口は、今後も減少が見込まれております。わが国の世帯数は単身者世帯の増加により現時点では増加しておりますが、同様の傾向が将来的にも持続するかどうか現時点では不明であります。今後、賃貸住宅の需給関係が悪化した場合、不動産オーナーの賃貸住宅に対する投資意欲が減退し、新築工事が減少することにより、当社グループのＳＳＬ適用物件の受託獲得数に影響を及ぼす可能性があります。

また、賃貸物件間での入居者の獲得競争が激化して家賃相場が全体的に下落した場合、当社グループがＳＳＬ適用物件の入居者から受け取る「集金賃料」が減少する可能性があります。その場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

② 法的規制について

ⅰ. 賃借人居住安定法について

近年、賃貸管理会社や家賃債務保証業者が家賃を滞納した入居者を悪質な手段を用いて退去させる事例が社会問題化しております。過去、当社グループの物件においてこのような事例が発生した事実はありませんが、当社グループのＳＳＬ適用物件に関わるＪＰや家賃債務保証業者による悪質行為等が発覚した場合、場合によってはＳＳＬの評判の低下等により当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

また上記問題への対応として「賃借人の居住の安定を確保するための家賃債務保証業の業務の適正化及び家賃等の取立て行為の規制等に関する法律」（通称、賃借人居住安定法）の立法化が検討されておりましたが、平成23年12月第179臨時国会において当該法案は一旦廃案になっております。

しかしながら、近い将来に同様の法案が再提出され、規制の方向性等によっては当社グループの事業展開が制約され、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

ⅱ. 礼金・敷引金・更新料について

不動産業界の一般的な慣行として、入居者との賃貸借契約において、賃貸住宅への新規入居時に礼金や敷引金を、契約更新時に更新料を設定しているケースがあります。礼金とは入居時に賃借人から受領する金銭で、退居時においても返還しないものをいいます。敷引金とは入居時に賃借人から差し入れられる敷金のうち一定割合を退去時においても返還しないことを予め定めておくもので、礼金に似た性格を有しております。更新料は契約更新時に賃借人から受領するものですが、事務手数料名目で受領するものとは異なるものです。

近年、これらの金銭について消費者契約法を根拠として入居者が返還を求める訴訟が複数例発生しております。司法判断も分かれており、今後全国的に拡大するかどうか現時点では不明ですが、当社グループにおいても礼金・敷引金・更新料を受領している物件が存在しており、仮に上記金銭を返還しなければならなくなった場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。また将来、これら金銭を受領することができなくなった場合、当社グループは収益の減少分を家賃の値上げによって補う必要がありますが、十分に家賃に転嫁できなかった場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

ⅲ. 耐震強度偽装問題について

数年前に社会問題化しました耐震偽装等の違法建築は、過去、当社グループの物件において発覚した事実はありません。物件の建築工事請負契約は、不動産オーナーとＣＰとの間で交わされるものであり、当社グループは建築工事に直接的に関与してはおりませんが、ＣＰによる違法建築等が発覚した場合、場合によってはＳＳＬの評判が低下する等により、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

ⅳ. 個人情報の取扱いについて

当社グループは従業員の個人情報を扱うほか、サブリース事業において不動産オーナーの個人情報をＣＰ、ＲＰ、ＪＰ及びＳＬＰと、またＳＳＬ適用物件の入居者情報をＪＰと共有しております。そのため、当社グループでは社内体制を整備し個人情報の厳重な管理に努めており、パートナーに対しても適宜、それらについての要請・指導等を行っております。しかしながら今後、不測の事態等により当社グループ又はパートナーによる個人情報の外部流出が発生した場合、損害賠償の請求や当社グループの社会的信用の失墜等により、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

③　組織体制について

ⅰ. 小規模組織であることについて

当社グループは、比較的小規模な組織となっており、内部管理体制もそれに応じたものとなっております。当社グループは今後の事業規模の拡大に対応して人員を増強し、内部管理体制の一層の充実を図っていく方針でありますが、人員等の増強が予定どおり進まなかった場合や既存の人員が社外に流出した場合、規模に応じた十分な内部管理体制が構築できない可能性があり、場合によっては当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

ⅱ. 人材の確保について

当社グループは全国の建築会社・リフォーム会社・賃貸管理会社に対し、パートナーに加盟していただくことを目的とした営業活動を行っており、また不動産オーナーに対しては、賃貸物件の借上げを目的とした受託獲得活動を行っております。そして賃貸物件の借上げ後においては、入居者の募集の促進や適切な管理をＪＰと連携して行っております。このような業務を遂行するにあたっては不動産賃貸事業に関する幅広い知識と経験を要します。したがって、今後も当社グループが安定的に業容を拡大していくためには、優秀な人材の確保が必要不可欠であります。当社グループでは人事制度の充実等により、優秀な人材の採用・育成に努めていく方針でありますが、今後当社グループの求める人材の確保が十分にできない場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

④ 特有の収益構造について

ⅰ. 新築物件と既築物件について

当社グループのＳＳＬでは新築物件と既築物件の両方をサブリース物件として取り扱っております。

新築物件については、借上げ開始から３ヶ月間は入居者の募集を促進する期間としており、入居者から徴収した「集金賃料」から建物維持管理業務費用を差し引いた額の50％をＪＰへのインセンティブとして支払い、残りの50％を当社グループが受領しており、したがって不動産オーナーへの支払いは行われません（これを免責期間と言います）。また、新築物件については、ＳＳＬを活用して営業活動を行ったことにより物件の建築工事を受注した対価としてＣＰより初期手数料を徴収しております。

既築物件については、バリューアップ工事（物件の価値を向上させることを目的に、原状回復の範囲を越えて行われる工事）を実施しない場合、新築物件のような不動産オーナーに対する免責期間は設定されないことから、当社グループの収益は入居者より受領した「集金賃料」から不動産オーナーに対して支払う「保証賃料」、収益分配金、ＪＰへの管理委任報酬及び建物維持管理業務費用を差し引いた額となります。また既築物件の場合、新築物件のように初期手数料は受領しておりません。

上記のとおりＳＳＬ適用物件の受託を獲得することから得られる当社グループの収益は、概ね、既築物件よりも新築物件の方が大きいものとなっております。当社グループのＳＳＬ適用物件の獲得数における新築物件と既築物件の割合が現状から変化した場合、当社グループの利益率に影響を及ぼす可能性があります。

ⅱ. 加盟店からの収入について

当社グループはパートナーよりＳＳＬを利用する対価として加入金及び月会費を徴収しており、損益計算書上では２つを合わせて加盟店からの収入として表示しております。加盟店からの収入のうち月会費は毎月得られる比較的安定した売上ですが、加入金はパートナー契約締結時に計上される売上であるため、パートナー契約獲得数の多寡により当社グループの加入金売上は変動しやすい傾向にあります。

加盟店からの収入については会計上の売上原価が計上されないため、売上高全体に占める加盟店からの収入の割合と比較して売上総利益全体に占める加盟店からの収入の割合は相対的に高いものとなっております。したがって、加入金売上の変動による影響は売上総利益でより大きく現れることとなります。当社グループは今後もパートナー数の拡大を図っていく方針でありますが、パートナー契約獲得数の変動により、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

⑤ ＳＳＬについて

ⅰ. 受託物件の獲得方法について

大手建築会社・ハウスメーカーにおいては自社でサブリースを手がけている企業もありますが、全国の建築会社やリフォーム会社、賃貸管理会社等のなかには経営資源上の制約等の理由により、それができない企業も多く存在します。そのような企業が不動産オーナーに対する営業提案の場面において大手企業と競合することとなった場合、場合によっては提案内容面で対等な競争ができないケースがあります。当社グループの主力商品であるＳＳＬはそのような企業に対し、サブリースという営業ツールを提供するものであります。

上記のような事業の性格上、不動産オーナーの新規開拓活動は主にパートナー側が行っており、当社グループでは同行訪問による営業支援等を行っております。このような方法を採用することにより、当社グループは経営資源の分散を抑えつつ全国的な事業展開を行うことを可能にしておりますが、反面、サブリースの対象となる賃貸用アパート・マンション（以下、ＳＳＬ適用物件）の受託獲得活動の面において、パートナーに依存することを想定したビジネスモデルでもあります。今後、当社グループの想定通りにパートナー数が増加しなかった場合や、パートナーにおける営業方針の変更等によりＳＳＬへの取り組みが積極的でなくなった場合、当社グループのＳＳＬ適用物件の受託獲得数に影響を与え、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

また、不動産オーナーがサブリース契約を締結するにあたっては、当社グループのみならずパートナーからの提案内容もあわせて総合的に勘案したうえで意思決定がなされます。パートナー企業の営業力及び競争力次第では当社グループの想定通りにＳＳＬ適用物件が受託できない可能性があり、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

但し、札幌、東京、名古屋、大阪及び福岡の大都市圏においては、当社グループが借上げた物件を賃貸管理会社であるパートナー企業に管理委託することなく、当社グループが直接的に管理する形態も近年は徐々に拡大して、上記のリスクを軽減する方策をとっております。

ⅱ. 入居者の募集及び物件の管理について

当社グループのＳＳＬ適用物件に関する入居者の募集業務及び物件の管理業務については、基本的に当社グループとパートナー契約を締結した賃貸管理会社であるＪＰに委託することとしております。

しかしながら、ＪＰは当社グループの物件のみを取り扱っているわけではないため、当社グループのＳＳＬ適用物件に空室が発生した場合であっても、必ずしも当社グループ物件の空室解消に優先的に取り組むとは限りません。その場合、当社グループの想定通りに入居者の募集が進まず、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

また、当社グループは今後のＳＳＬ適用物件数の増加に伴い、物件の管理を行うＪＰを適時に確保していく必要がありますが、現時点でそれが可能である保証はありません。ＪＰの適時な確保ができなかった場合、当社グループのＳＳＬ適用物件の受託ペースの抑制を余儀なくされる等、収益機会を喪失する可能性があります。

さらに、ＪＰに起因する事由により物件の適切な管理が行われなかった場合、不動産オーナーや入居者からの苦情が発生してＳＳＬの評判が低下する等により、ＳＳＬ適用物件の受託獲得数や入居率等に影響を及ぼす可能性があります。当社グループはＪＰへの研修・指導等を必要に応じて行い、管理業務が適切に実施されるよう努めておりますが、場合によっては当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

ⅲ. 信用リスクについて

ＳＳＬ適用物件の入居者からの家賃は、ＪＰがいったん受領した後、指定の期日までに当社グループに入金されることとなっております。そのため、当社グループではパートナー契約締結前等に与信調査を行っておりますが、ＪＰが入居者からの家賃を受領してから当社グループに入金するまでの期間において、当該ＪＰの資金繰りの悪化や倒産等が発生した場合、家賃収入の一部又は全部の回収不能・遅延が発生する可能性があります。その場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

ⅳ.「基準賃料」の査定について

当社グループは、ＳＳＬ適用候補物件の査定依頼を当該物件の情報と共に案件元のパートナーより受け付けます。当社グループは、ＪＰから提供される近傍同種の物件情報や当該査定物件の現地調査の結果、独自の調査、周辺エリアに所在するＳＳＬ物件の運用実績から募集賃料を検証します。この募集賃料は管理を委託する予定のＪＰによって仮設定されますが、この妥当性を検証し、一方で「保証賃料」固定期間中の入替空室発生率、空室日数、家賃の下落率を試算し、オーナーに支払う「保証賃料」の元となる「基準賃料」を査定します。借主である当社グループと貸主であるオーナーとの間では「基準賃料」の設定について相反する部分がありますが、当社グループではプロパティマネジメント事業部（ＪＰを活用して入居者の募集を促進する部門）とコンサルティング事業部（不動産オーナーに対してＳＳＬ適用物件の受託獲得活動を行う部門）を分離し、相互牽制を働かせることで、双方のバランスを勘案した適切な「基準賃料」を設定するよう努めております。しかしながら、当該ＳＳＬ適用物件所在エリアの賃貸市場の著しい環境変化や競合状況によって、当該ＳＳＬ適用物件への入居が計画通りに進まず、募集家賃減額による転貸利益の圧迫、募集経費(集客のための特別予算)の増大などで、当社グループの業績に影響を及ぼす場合があります。

ⅴ. パートナーによる模倣について

パートナーは当社グループのＳＳＬを利用して事業を行っていることから、そのノウハウを模倣した事業を自ら行うことや、そのノウハウを第三者へ無断で開示又は漏洩する可能性があります。当社グループはパートナー契約においてこれらの行為を禁止しておりますが、万一それらが行われた場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

ⅵ. 損害保険会社との契約について

当社グループはアリアンツ火災海上保険株式会社との間で損害保険契約を締結しております。当該保険契約は、入居者から受領する「集金賃料」の年間合計額が、不動産オーナーに支払う「保証賃料」の年間合計額を下回った場合に、同社から当社グループに対し、年間の「集金賃料」と「保証賃料」の差額が保険金として支払われるものであります。年間の「集金賃料」と「保証賃料」の差額の計算は物件ごとに行われ、当該物件の月額の「集金賃料」が「保証賃料」を上回った場合に保険の対象物件となります。また、計算の基礎となる期間は、「集金賃料」が「保証賃料」を上回った月から１年間となっております。

当該保険契約は、当社グループのＳＳＬ適用物件の受託獲得の際、当社グループの信用力の一部を補完する役割を担っておりますが、月次の「集金賃料」が「保証賃料」を上回った状態にならなければ保険の対象物件には組み入れられないことから、すべてのＳＳＬ適用物件が必ずしも保険の対象物件となっているわけではありません。また、保険金の支払上限が当社グループ全体で300,000千円と設定されていることから、当社グループの直面する空室リスクが全てカバーされているわけではありません。

現状、当該保険契約はアリアンツ火災海上保険㈱１社のみとの契約となっております。今後は事業の拡大に伴い同社以外とも契約を締結する等、リスクの分散をしていきたいと考えておりますが、当社グループ及び損害保険会社を取り巻く環境の変化等により当該保険契約の継続が困難となった場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

ⅶ. ＳＳＬ適用物件の解約リスクについて

ＳＳＬの仕組みにおいて、当社グループは不動産オーナーとの間でマスターリース契約（不動産オーナーの所有する賃貸用不動産を、入居者に転貸することを前提として当社グループが賃借する契約）を締結しております。当該マスターリース契約は、契約期間が最長35年という長期の契約となっておりますが、契約期間中においても事前通知（３ヶ月前）することにより、当社グループ及び不動産オーナーのいずれからでも中途解約することが可能となっております。したがって、例えば対象物件の譲渡または相続により、所有者に変更があった場合や収益性の高まった場合において、不動産オーナー側から解約することも可能であります。物件の入居率を高い水準で維持するためには当社グループの継続的な関与が必要であることを、当社グループは不動産オーナーに対して訴求していく方針でありますが、かかる当社グループの努力にもかかわらず不動産オーナーからの解約が増加した場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

⑥ 保有している不動産について

当社グループでは賃貸用不動産を保有しており、平成25年12月期末において固定資産（土地・建物・その他）として７棟2,223,386千円を保有しております。将来、土地や建物の時価が大きく下落した場合、減損損失が発生し、当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

⑦ ストック・オプションについて

当社グループはストック・オプション制度を導入しており、当社グループの役員及び従業員に対しインセンティブを目的とした新株予約権を付与しております。新株予約権の目的となる株式数は当連結会計年度末現在377,600株であり、発行済株式数9,135,200株の4.1％に相当します。当社グループの株価が行使価格を上回り、かつ権利行使についての条件が満たされた場合、これら新株予約権が行使され、１株当たりの株式価値が希薄化する可能性があります。また、ストック・オプション行使によって発行された当社グループ株式の売却により、株価形成に影響を及ぼす可能性があります。

５【経営上の重要な契約等】

(1)パートナー契約

当社は、保険付収益分配型一括借上システム「スーパーサブリース」の利用を希望する賃貸管理会社、建築会社及びリフォーム会社に対して、パートナー加入契約を締結することで、当システムの利用を許諾しております。なお、契約の要旨は次のとおりであります。